Новостройки дороже вторичного жилья почти вдвое: разрыв продолжает расти

Разрыв в ценах между первичным и вторичным рынками жилья в России достиг 90% к концу 2025 года, согласно данным Росстата. В Центральной России стоимость квадратного метра в новостройках теперь почти в два раза выше, чем в готовых домах. Этот ценовой разрыв продолжает увеличиваться по всей стране. Эксперты связывают такую ситуацию с влиянием льготных ипотечных программ и перегревом рынка недвижимости. Прогнозируется, что даже при уменьшении спроса застройщики предложат лишь точечные скидки, а полноценного снижения цен на новое жильё не будет; более того, в 2026 году оно продолжит дорожать быстрее инфляции, как пишет Известия.

В четвёртом квартале 2025 года ценовой разрыв между новыми квартирами и жильём на вторичном рынке в Центральной России составил примерно 90%. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках достигала 314 тысяч рублей, в то время как на вторичном рынке - 165 тысяч рублей. Для сравнения, в первом квартале прошлого года этот показатель был ниже и составлял 81%, что свидетельствует об усилении ценового дисбаланса.

В целом по стране разница также увеличилась примерно на 9 процентных пунктов: с 56% до 65%. К концу года средняя цена квадратного метра нового жилья составила 288 тысяч рублей, а готового - около 160 тысяч рублей.

Фото: иЗВЕСТИЯ/Полина Фиолет

Такой значительный разрыв выглядит аномальным по международным стандартам, отметила ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. Она пояснила, что в большинстве стран Европы и G7 разница в ценах между первичным и вторичным жильём обычно не превышает 9-15% в пользу новостроек.

Основной причиной такого ценового перекоса эксперт считает льготную ипотеку. После запуска массовой программы под 8% в 2020 году спрос на новостройки резко вырос, что повлекло за собой и повышение цен. Предполагалось, что после сворачивания программы рынок постепенно стабилизируется, но этого не произошло. Семейная ипотека также пользуется высоким спросом; в апреле на неё приходилось около 58% всех выданных жилищных кредитов в России.

В 2025 году цены на новое жильё выросли на 10-14%, сообщила Наталья Мильчакова. Темпы роста цен на новостройки в 1,5-2,5 раза превысили инфляцию, которая составляла около 6%.

Фото: global Look Press

Одновременно на рынке наблюдается рост числа нереализованных квартир. В ни одном крупном регионе страны распроданность жилья не превышает 50%, а в большинстве остаётся ниже 30%. В целом речь идёт о приблизительно 1,6 миллиона непроданных объектов.

Наталья Мильчакова подчеркнула, что наиболее "перегретыми" регионами являются Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области, а также Татарстан. Именно там цены на новостройки сильнее всего оторвались от стоимости жилья на вторичном рынке.

Центральный банк РФ уже неоднократно указывал на снижение доступности жилья и ухудшение финансового положения девелоперов. Директор рынков России и СНГ "Фам Пропертис" Валерий Тумин добавил, что растущие финансовые трудности застройщиков создают дополнительное давление на отрасль: увеличивается просрочка по кредитам, снижается выручка и падают продажи.

Также ухудшается ситуация со сроками сдачи объектов. Пять крупнейших российских девелоперов в настоящее время строят с задержкой более 2,43 миллиона квадратных метров жилья, что составляет около 15% их портфеля. Год назад этот показатель был значительно ниже - всего 3,2%.

Фото: иЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

Самые серьёзные проблемы зафиксированы у группы "Самолет". По данным рынка, компания возводит с задержкой около трети своего общего объёма строительства. Ранее девелопер обращался за государственной поддержкой в размере 50 миллиардов рублей, но получил отказ.

Разрыв между первичным и вторичным рынком указывает на несколько тенденций, считает Наталья Мильчакова. Во-первых, льготная ипотека продолжает поддерживать высокие цены именно на новостройки. Во-вторых, даже при наличии госпрограмм, доступного жилья становится всё меньше. В-третьих, вторичный рынок остаётся значительно дешевле, но многие россияне не могут приобрести квартиру без ипотеки, а ставки по стандартным кредитам остаются слишком высокими.

При этом стоимость квартиры после ввода дома в эксплуатацию не снижается вдвое, хотя формально жильё уже относится к вторичному рынку, как показывают данные федеральной компании "Этажи". В среднем снижение цены составляет около 20%. Однако этот показатель постепенно растёт, поскольку новостройки дорожают быстрее всего рынка.

Фото: иЗВЕСТИЯ/Полина Фиолет

Тем не менее, текущая ситуация создаёт риски для ипотечных заёмщиков. Если человек решит продать квартиру для погашения кредита, вырученной суммы может не хватить для полного расчёта с банком. В таком случае заёмщик рискует лишиться жилья и при этом остаться с долгом.

Даже при ухудшении спроса девелоперам сложно пойти на серьёзное снижение цен. Причина кроется в системе проектного финансирования, при которой строительство фактически ведётся за счёт банковских кредитов.

Деньги покупателей хранятся на эскроу-счетах и становятся доступны застройщику только после сдачи дома. До этого момента компания строит объект на средства банка. Именно поэтому цена объекта изначально согласовывается с кредитной организацией, пояснила аналитик ФГ "Финам" Кристина Гудым.

Впрочем, при изменении ситуации на рынке, спрос на жильё может упасть. Уже в июле ожидается решение по условиям семейной ипотеки - есть вероятность, что для заёмщиков с одним ребёнком ставка вырастет до 10%. Это может лишить доступа к программе около 3 миллионов семей.

Фото: иЗВЕСТИЯ/Полина Фиолет

Застройщики могли бы снизить цены для стимулирования спроса, но это привело бы к увеличению себестоимости строительства, что делает такую практику нецелесообразной.

В связи с этим компании стали чаще использовать адресные скидки и специальные программы, рассказала исполнительный директор федеральной компании "Этажи" Юлия Бочарникова. В некоторых случаях предлагаются скидки 15-20%, в других - беспроцентная рассрочка или индивидуальные условия покупки.

Как правило, по каждому объекту есть "вилка" цены, в рамках которой застройщики и делают скидку, - пояснила эксперт.

Однако такие меры постепенно сокращают финансовые резервы девелоперов, накопленные в период рекордных продаж с 2020 по 2023 год.

Некоторые застройщики действительно подошли к пределу устойчивости. Если в 2020-2022-м они накапливали резервы за счет высокого спроса и низких ставок, то сейчас из-за удорожания кредитования, роста себестоимости и замедления продаж рост долговой нагрузки становится ощутимым, - пояснила Кристина Гудым.

Фото: иЗВЕСТИЯ/Сергей Лантюхов

На этом фоне часть компаний может переориентироваться на более дорогие проекты комфорт- и бизнес-класса, где спрос меньше зависит от ипотеки, считает Кристина Гудым. В таком случае предложение доступного жилья может ещё больше сократиться.

Большинство экспертов пока не ожидают снижения цен. В базовом сценарии генеральный директор инвестиционной компании "Флип" Евгений Шавнев прогнозирует, что в 2026 году стоимость новостроек может увеличиться ещё на 13-15%. По его оценке, вторичное жильё подорожает примерно на 8-10%.

Даже при ухудшении ситуации возможны только точечные скидки на отдельные объекты, подчеркнул Валерий Тумин. Массового падения цен рынок пока не ожидает. Для инвесторов это означает сохранение стоимости вложений в недвижимость, однако для покупателей жильё продолжит становиться всё менее доступным.

Поэтому россияне чаще обращают внимание на вторичный рынок, заключил Евгений Шавнев. Жильё там значительно дешевле, и после снижения ключевой ставки больше граждан, которые откладывали покупку квартиры из-за высоких ставок по рыночной ипотеке, смогут выйти на сделки.

Как сообщалось 3 апреля 2026 года, доля московских премиальных новостроек, где один квадратный метр оценивается в сумму более 1 млн рублей, выросла до 30%. За год доля предложения поднялась с 18 до 30%, при этом количество подобных комплексов увеличилось на 73%, с 11 до 19.