После ажиотажа с семейной ипотекой застройщики начали снижать цены на новостройки

Изменение условий семейной ипотеки трансформирует рынок жилья, вызывая спад спроса у застройщиков и вынуждая покупателей искать другие способы улучшения жилищных условий. Об актуальных вариантах приобретения недвижимости и реакции сегментов аренды и вторичного рынка на новшества "Росбалт" узнал у экспертов.

В преддверии корректировки программы в сентябре наблюдался всплеск активности, когда объем выданных кредитов составил около 614 млрд рублей, из которых почти 303 млрд обеспечила семейная ипотека через "Домклик".

Покупатели просто переносили сделки вперед, чтобы успеть оформить все до 1 октября. По этой причине сильное снижение выдач в октябре неизбежно даже без дополнительного ухудшения рынка. Участники ожидают просадку порядка 30-40%, а более чистую картину мы увидим ближе к ноябрю-декабрю, - говорит сооснователь и генеральный директор "22/11 Девелопмент" Айман Эль-Хашем.

С 1 октября программа перешла на дифференцированные ставки, зависящие от возраста и количества детей, а также региона проживания. В крупных городах семьи с одним ребенком могут рассчитывать на ставку 12%, с двумя - на 10%, при этом для владельцев трех и более детей условия остаются более мягкими. На индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) по-прежнему распространяется базовая ставка 6%.

Главный эффект реформы семейной ипотеки в том, что она увеличивает ценность собственного капитала. Покупатель без накоплений становится слабее, а семья, у которой уже есть квартира для продажи или большой первоначальный взнос, получает существенно больше вариантов, - говорит сооснователь и генеральный директор "22/11 Девелопмент" Айман Эль-Хашем.

Государственное субсидирование ставки теперь ограничено первыми 15 годами кредитования. Центробанк разъяснил, что для договоров, заключенных с октября на длительный срок, ставка по истечении льготного периода не может превышать первоначальную более чем на 4 процентных пункта. Кроме того, она ограничивается уровнем ключевой ставки, увеличенной на 3 п. п. (или 3,5 п. п. для ИЖС).

Банки при формировании графика платежей на период после 15 лет должны исходить из того, что ставка вырастет на 4 процентных пункта, если в договоре не прописано меньшее значение. При расчете долговой нагрузки и полной стоимости кредита на этот период тоже нужно закладывать увеличенную ставку, - говорит директор по аналитике Инго Банка, кандидат экономических наук Василий Кутьин.

Подходы кредитных организаций к срокам и условиям кредитования разнятся: некоторые банки ограничивают программу 15 годами, другие предлагают комбинированные схемы или фиксируют ставку на весь срок за счет участия застройщиков.

Часть банков выдает семейную ипотеку только на 15 лет. Другие готовы оформить кредит на 30 лет: первые 15 лет платеж рассчитывается по льготной ставке, а оставшийся срок - по льготной ставке плюс 4 п. п. Есть и банки, которые фиксируют льготную ставку на все 30 лет за счет субсидирования со стороны застройщика. Есть ставки самого застройщика. У нас в проектах в Москве, Подмосковье и Петербурге семьи с одним ребенком могут оформить кредит от 7%, с двумя - от 5%, с тремя и более - от 3,9%, - говорит руководитель отдела ипотеки Level Group Юлиан Овечкин.

Текущее охлаждение спроса заставляет девелоперов вводить различные акции, хотя они не являются повсеместным снижением цен на недвижимость.

На рынке можно увидеть скидки в размере 10-20%, а на отдельный пул квартир - и выше. Но почти всегда это ограниченный набор лотов, определенная форма оплаты или временное предложение. В ближайшие месяцы стоит смотреть на эффективную цену сделки, а не на цену в витрине, - говорит сооснователь и генеральный директор "22/11 Девелопмент" Айман Эль-Хашем.

Компании стремятся поддерживать продажи, чтобы выполнять обязательства перед банками, поэтому вместо прямого удешевления квадратного метра предлагают рассрочки, подарки в виде ремонта или субсидирование.

На вторичном рынке жилья из-за изменений в программе отмечается рост интереса, так как ценовой разрыв с первичным рынком сокращается, однако высокие ставки по рыночным программам сдерживают активность.

Для вторичного рынка существующие изменения скорее положительны. Его главное слабое место последние годы - отсутствие массовой льготной ипотеки. Теперь разрыв между новостройкой и вторичкой заметно сократился. Но рыночная ипотека все еще стоит около 18-19%, поэтому ожидать бума вторичного рынка пока рано, - говорит сооснователь и генеральный директор "22/11 Девелопмент" Айман Эль-Хашем.

Продажа имеющейся недвижимости становится стратегией для формирования крупного первоначального взноса, что позволяет воспользоваться льготами при покупке нового жилья.

Квартира, которую семья уже имеет, становится способом получить доступ к существенно более дешевому финансированию следующей покупки. Это потенциально поддерживает trade-in и классические альтернативные цепочки: продать существующее жилье, использовать деньги как первоначальный взнос и купить новое, - говорит сооснователь и генеральный директор "22/11 Девелопмент" Айман Эль-Хашем.

Тем не менее, сложные альтернативные сделки остаются нишевым инструментом из-за проблем с их юридической и временной организацией.

Альтернативные сделки не стали массовым трендом из-за их сложности: люди по-прежнему чаще выбирают классические ипотечные сделки, а не многоходовые схемы обмена, - говорит директор по аналитике Инго Банка, кандидат экономических наук Василий Кутьин.

Арендный сектор может получить приток клиентов из числа тех, кто отложил покупку, но эксперты сомневаются в обязательном росте ставок из-за вероятного увеличения предложения от собственников.

Часть семей, которые планировали покупку квартиры, временно остаются арендаторами, но это не означает, что стоимость аренды обязательно будет расти. Если собственники массово выставляют жилье в аренду, конкуренция увеличивается, а стоимость отдельных объектов может снижаться, - говорит основатель агентства недвижимости "Любимова недвижимость" София Любимова.

Ставка 6% на ИЖС делает загородные дома конкурентоспособными на фоне городского жилья, что, по прогнозам, увеличит спрос в данном сегменте на 25% в течение года.

На новостройки ставки стали менее выгодными, а на строительство частного дома в сегменте ИЖС остались на уровне 6%. Эти изменения стимулируют людей осваивать жизнь за городом. По прогнозам, спрос на ИЖС в ближайший год вырастет примерно на 25%, - говорит директор компании "Земля МО" Юрий Кизилов.

Выбор в пользу частного дома часто обусловлен возможностью получить большую площадь за сопоставимые с покупкой квартиры средства.

За 12 млн рублей они с трудом могли бы купить маленькую однокомнатную квартиру около МКАДа. И за эти же деньги построили дом площадью 120 квадратов на участке 8 соток. При этом время на дорогу с работы до дома примерно равно, - говорит директор компании "Земля МО" Юрий Кизилов.

Напомним, 24 сентября 2026 года стало известно о грядущем обновлении условий госпрограммы, согласно которым власти изменили правила выдачи льготных кредитов. С 1 октября того же года размер процентной ставки был привязан к количеству детей в семье и региону проживания, а период государственного субсидирования был ограничен 15 годами.